Почему инвестиции в недвижимость приносят убытки

Почему инвестиции в недвижимость приносят убытки


Лучшие вложения?

В ноябре 2017 года, Аналитический центр НАФИ провел всероссийское исследование, по результатам которого выяснилось, что самыми выгодными и надежными инвестициями, россияне считают вложения в недвижимость.

На самом деле, даже без подобной информации это мнение более чем известное. Достаточно спросить пару – тройку своих знакомых о том, куда бы они вложили крупную сумму. И даже если у них уже имеется свое жилье, ответы чаще всего звучали бы как «Купил бы еще одну квартиру, чтобы сдавать ее в аренду».

Тем не менее, практика показывает, что существуют куда более простые и доходные инвестиционные инструменты, нежели недвижимость. А сами вложения в нее имеют большое количество подводных камней, которые игнорируются нашими согражданами. Сегодня поговорим о том, почему инвестиции в недвижимость приносят убытки и что нужно знать, об этом инструменте.

Почему инвестиции в недвижимость приносят убытки

Рынок недвижимости

Для начала необходимо понять, что само понятие недвижимость весьма широкое. Сюда мы можем отнести целый ряд категорий:

  • Жилые помещения: квартиры, дома, комнаты, дачи
  • Коммерческая площадь под размещение офисов
  • Торговые центры и отдельные коммерческие точки
  • Земельные участки, как под строительство жилья, так и под коммерческую застройку. Также включим и участки под выращивание культур
  • Другие, более мелкие составляющие, которые также интересны инвесторам

В итоге, мы получаем весьма широкий выбор. Некоторые из них действительно могут быть хорошими вложениями, особенно это касается коммерческой застройки в весьма бизнес-активных регионах нашей страны.

Но чаще всего, под такими вложениями, имеются ввиду именно покупка домов и квартир. И вот здесь начинаются трудности.

Преимущества

Как плюсы, мы можем выделить несколько параметров:

  • Жилая недвижимость весьма ликвидна. Люди всегда будут желать крышу над головой, потому активно покупать дома и квартиры. Особенно по мере развития ипотечного рынка
  • Стабильный источник регулярного дохода, при сдаче площади в аренду
  • Разнообразие рынка. Относительно жилой площади мы можем выбирать район города, сам город и так далее
  • Ощущение «реальности». То есть, вы своими глазами видите свою квартиру, как материальный объект. Это большой плюс для многих неопытных инвесторов
  • Относительная простота операции. Заключаются договоры, оформить которые могут нотариусы, а факт передачи отмечается в государственных записях
  • Уверенность, которая дается человеку имеющейся у него недвижимостью
  • Возможность снизить свои вложения, войдя в долевое владение, либо купив площадь на начальных этапах строительства
  • Залоговое обеспечение для возможных кредитов

Этого достаточно, чтобы создать для рынка недвижимости образ действительно надежного объекта инвестирования. Тем не менее, имеются минусы, которые перевешивают плюсы.

Низкая доходность

Первый и главный недостаток — низкая доходность. Она отличается в разных регионах, но в целом, окупаемость квартиры составляет от 8 до 15 лет, в зависимости от стабильной сдачи в аренду и спроса. То есть, для маленького города этот срок растянется, так как спрос на аренду низкий. Для крупных городов больше возможностей, но и сама жилплощадь здесь дороже.

Доход, генерируемый рынком недвижимости, находится на уровне даже ниже, нежели банковские вклады. Следовательно, он практически не способен обгонять инфляцию. Поясним: получая доход от аренды, вы будете с каждым годом зарабатывать меньше, так как инфляция растет. Да, периодически цена будет повышаться, но тогда и спрос на вашу площадь будет меньше.

Коммерческая недвижимость в этом плане куда более доходна. Но, стартовый капитал здесь требуется в разы больше, равно как и налоговые отчисления, страховка. Этот вариант мало подходит для небольших городов. Также, он сильно зависим от экономического фона.

Почему инвестиции в недвижимость приносят убытки

Прочие недостатки

Помимо этого, перечислим и другие значимые недостатки:

  • Понимая свою низкую доходность, рынок недвижимости часто завышает цены, что формирует первый убыток для инвестора. Без помощи профессионального оценщика, найти реальную цену будет сложно. Риэлторы не заинтересованы в торге и реальной оценке, так как их доход будет выше, если они продадут квартиру дороже
  • Перепродажа объекта трудна, если общий экономический фон негативный. Потому недвижимость очень остро реагирует на курс доллара, инфляцию и другие экономические факторы. Говоря простыми словами, если в стране проблемы с деньгами, зарплаты низкие, то мало кто думает о покупке квартиры, а аренда начинает обгонять возможности граждан
  • Регулярные дополнительные расходы: периодический ремонт, коммунальные платежи, покупка мебели и техники
  • Материальные риски: квартира может быть затоплена, стать жертвой пожара или обрушения ветхого дома. Помогает страховка, но тогда у вас появляется дополнительный расход на страховые взносы
  • Высокий порог входа в инвестиции: стоимость квартиры есть минимальная грань. В этом она серьезно проигрывает даже облигациям, не говоря уже про вклады и акции
  • Недобросовестные арендаторы: просрочка платежей, порча имущества, ремонта, обыкновенная грязь

Резюме

В итоге: недвижимость действительно является простой в понимании инвестицией. Но для заработка и приумножения денег она не подходит. И даже как метод сохранения капитала также весьма сомнительна, из-за проигрыша инфляции.

Стандартный банковский вклад может иметь даже более высокую доходность. Помимо этого, открыть его даже проще, чем купить квартиру. Изъять свои деньги также проще. Еще он страхуется государством (но не выше, чем 1.4 миллиона рублей). Открывать вклад и начать получать проценты можно от суммы 10 – 15 тысяч рублей, что намного ниже, чем цена жилплощади. Про рынок акций и облигаций и говорить не приходится, тут можно зарабатывать больше, причем в иностранной валюте.

Купить собственное жилье — это хороший шаг для повышения уровня жизни. Но вот заработать на покупке квартиры с целью сдачи ее в аренду или последующей перепродажи — шаг не разумный. Современные инструменты способны давать куда большую доходность при меньших рисках и стартовых порогах.