Ипотечное кредитование
Собственное жилье было и остается одной из главных задач для покупок, в глазах современного человека. Сегодня цены на недвижимость таковы, что приобрести даже однокомнатную квартиру старого типа задача трудная. Требуется либо хорошо копить несколько лет, либо иметь огромные по средним меркам доходы.
Альтернативу, как всегда, предлагают банки — купить в кредит. Но в отличие даже от потребительского кредита, ипотечный займ имеет много «подводных камней». Базовая ставка, на практике, всегда дополняется еще рядом платежей, что делает выплачиваемую сумму крайне сложной.
Средняя ставка на ипотеку в России составляет 8.50 – 10 процентов годовых. Казалось бы, процент умеренный. Для сравнения, в США ипотечное кредитование находится в районе 0.5 – 2.5%, в Европе (в том числе и в Прибалтике), 3 процента считаются уже высокой ставкой.
Разница складывается из ряда факторов:
- Ставка Центрального банка, от которой зависят аппетиты коммерческих банков
- Инфляция, обесценивающая национальную валюту
- Рынок недвижимости, качество возводимого жилья и сумма на поддержание своего дома/квартиры в порядке
- Малая конкуренция в банковском секторе, позволяющая кредиторам наращивать свой процент
- Низкая финансовая грамотность населения, согласного платить много
В общем, на Западе ипотека в 3 – 4 раза дешевле, нежели нашей. Но рассмотрим все по порядку.
Срок кредитования
Ипотечные продукты предлагаются в диапазоне 10 – 30 лет. Средний срок по России составляет 19 лет. То есть, взяв такой кредит, россияне согласны 19 лет находиться в долгах.
Неприятность в том, что даже если вы через несколько лет после оформления начнете много зарабатывать и пожелаете погасить займ досрочно, мало вероятно, что у вас будет такая возможность.
Говоря простыми словами, банку выгодно, чтобы вы платить как можно дольше. Если бы не продолжительность жизни, они давали бы ипотеку и на 40 – 50 лет. Но в таком случае они рискуют, что заемщик попросту не доживет до окончания срока, либо перестанет его платить из-за ухода на пенсию и сокращения дохода.
Ведь чем больше срок — тем выше прибыль банка. Расчет измеряется в годовых значениях и, по сути, основная сумма может быть выплачена за 9 – 10 лет. А потом 10 лет человек платит только проценты. На бумаге. На практике же заемщик сначала выплачивает банку прибыль, а уже потом оплачивает саму квартиру.
Подобная раскладка полезна банку еще и тем, что позволяет составлять долгосрочные планы. Грубо говоря, выдав одну ипотеку, он на ближайшие 20 лет обеспечивает себе денежный поток от клиента.
Переплата
Главный негативный момент ипотеки — переплата. Это и есть те проценты, что заемщик платит банку. Но, помимо указанной ставки, сюда еще включается и расчет на рост недвижимости. Например, вы берете квартиру за 5 миллионов рублей на 10 лет. Банк понимает, что за это время цена квартиры может вырасти до 6 – 7 миллионов. А значит, в случае если вы все-таки добьете срок до конца, то вы вроде как приобретете жилплощадь в 7 миллионов за чистые 5. Это банку невыгодно, потому в платежи включается еще и подобный прогноз.
На сайтах банков вы можете встретить калькуляторы расчета. Укажите сумму, внесенный первый платеж и мы покажем вам, сколько платить в месяц. При этом, всегда есть приписка, что расчет является лишь предварительным и не точным.
На деле же в него дополнительно включат как вышеописанный прогноз и проценты, так еще и страховку. В случае форс-мажора, например, пожара, страховку получит банк, а не вы. Но за такую страховку надо ежегодно платить. Естественно, что выплаты в страховую компанию будете совершать также вы.
Итого, ставка на займ в 8 процентов на практике может превратиться в 12 или больше. Но прописано в отдельном пункте договора. Менеджер все подсчитает и скажет вам точную сумму ежемесячного транша. Вы будете «приятно удивлены» его размером.
Собственность
А теперь самый пикантный момент — чья квартира? Она не ваша, до тех пор, пока ипотека не погашена. По сути, банкир покупает ее и сдает вам в аренду. До тех пор, пока вы не покроете его покупку и не принесете прибыль.
При этом, если на обычной арендованной квартире, в случае задержки оплаты вы можете по-человечески договориться с арендатором или просто съехать, то здесь такого не получится. Банк начнет вам звонить через 2 – 3 дня после вашей задержки, а еще через месяц – другой отправит дело в суд.
Продать такое жилье тоже сложно. Ведь оно не в вашей собственности, а в банковской! Квартира становится залогом под ипотечный кредит. Поэтому процедура будет тяжелой, да и покупателей найти не так легко.
Некоторые финансовые воротилы добавляют еще пару пунктов в договоре. Например, вы не платили ипотеку и вас выселили. При этом это может проходить без судебного разбирательства. Теперь банку, дабы покрыть свои расходы, нужно перепродать квартиру на открытых торгах. Забавно то, что новый владелец может получить квартиру тогда, когда вы еще даже не съехали.
Дополнительные пункты
Еще несколько интересных пунктов, о которых вам не расскажет менеджер в банке, но вы найдете их в договоре. На ваши плечи ложится оплата не только самой жилплощади и страховки, но и:
- Оценочного бюро. Оно обязательно, если покупаемое жилье вторично
- Нотариальное оформление, если вы покупаете жилье с рук
- Госпошлина для регистрации сделки. В большой квартире может быть довольно увесистой
- Комиссия банка за сам факт рассмотрения заявки
Относительно общей суммы это небольшие деньги. Тем не менее, платите их вы. И если ваши финансовые условия стесненные, то вы обязательно почувствуете недостатки.
На вторичном рынке
Понятное дело, что банк охотнее выдает ипотеку на новостройки. Тут и партнерство с застройщиком, и уверенность в том, что дом не развалится завтра. Ведь мы помним, что квартира принадлежит банку и он не хочет ее потерять.
При покупке на вторичном рынке банк берет больше рисков. Во-первых, этот рынок более волатилен. То есть, цены меняются резче и чаще. Во-вторых, само жилье может подходить к концу своего срока. Например, советские постройки 50-ых – 60-ых годов. На них ипотеку получить в разы сложнее.
А ведь если у вас небольшой город и все дома старые, то особого выбора и нет. Банк понимает, что идет на риск. Кто его знает, что случится за эти 20 лет? Вдруг дом попросту снесут как аварийный.
Но упускать клиента нельзя. Тогда надо компенсировать риски. И дать процент больше, чем обычный. Чтобы заработать, если ваша квартира развалится за эти 15 – 20 лет.
В итоге, вы подбираете самую дешевую и старую квартиру в своем городе. Но платите за нее едва ли не больше, чем за новостройку. Просто срок растянут и ежемесячный небольшой платеж визуально скрывает все ваши денежные потери.
Первоначальный платеж
Та преграда, которая защищает многих людей от глупости брать ипотеку. Платеж может составлять от 10 до 30 процентов и выше, если дом старый.
Но сам по себе он довольно крупный. Таким образом, банк заранее отсеивает несостоятельных клиентов. Или предлагает им сопутствующие продукты — денежный кредит на первоначальный платеж. Возьмите кредит, чтобы взять еще один кредит. Превосходная схема, не правда ли?
Естественно, что здесь процент идет уже как по потребительскому и может доходить до 25%. Но ведь вам так хочется обзавестись собственным жильем, поэтому вы уже не обращаете внимания. Просто скажите, сколько отдавать в месяц, и я буду платить.
На это и делают ставку менеджеры банка. Вам не поведают о всех скрытых платежах, которые распределяются на весь срок. Хотите меньший ежемесячный платеж? Тогда растягивайте срок выплаты, банку это выгодно.
Пример расчета
Давайте на примере новостройки в Москве посмотрим, сколько вы должны. Поможет нам калькулятор от сервиса Banki.ru:
- Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
- Тип — новостройка
- Город — Москва
- Первоначальный взнос — 500 000, 10%
- Срок — 20 лет
- Залог — сама квартира
- Подтверждение доходов
В итоге, среднее предложение от банков по ежемесячным платежам составит 40 000 рублей. Средняя зарплата по Москве находится в пределах 45 – 50 тысяч рублей. Расклад, откровенно говоря, удручающий. При этом, вам с зарплатой в 50 000 придется год копить деньги на первоначальный взнос, вкладывая туда весь доход.
Но снова вспомним про скрытые платежи, которые калькуляторы не способны рассчитать. Особенно страховка. Хватит ли у вас денег покрыть их?
Игры со ставкой
Последний момент, который хотелось бы затронуть, это изменения ставки. Первое, что нужно отметить, так это указания вроде «от 8.5%» в рекламных проспектах банка. Это минимальная ставка, предлагаемая по продукту.
Чтобы получить именно ее, вы должны быть идеальным клиентом: подтвердить свой доход, который должен 3/10 частями покрывать ежемесячную выплату, иметь положительную кредитную историю, выбрать новую квартиру, внести первоначальный платеж в 30% и больше, взять самую короткую ипотеку.
На практике такие клиенты появляются редко. И вот заявленные восемь процентов превращаются в десять, двенадцать, пятнадцать. Общая сумма займа растет, срок погашения растягивается до окончания вашей карьеры.
Другое предложение — плавающая ставка. Случай редкий, но крайне опасный. Банк предлагает вам плавающую ставку, которую сам волен изменять. Сначала она будет в разы меньше, чем точная — скажем, 6%. Вы оформляете, это ведь дешевле! Но с годами, индексируя деньги и учитывая инфляцию, банковский менеджер будет ее поднимать и поднимать. В терминальных стадиях она может начисляться до 25 – 30 процентов годовых. Тогда ваши шансы выплатить ипотеку до конца стремятся к нулю.
Ну и последнее предупреждение: никогда не берите ипотеку в иностранной валюте. Только в рублях. Завтра – послезавтра рубль просядет на 10 процентов и вам надо будет поднимать свою зарплату на те же 10%, чтобы выплачивать займ.
Как вы видите, ипотечный займ только на первый взгляд выглядит милым и выгодным. Но на этом поле игра никогда не ведется в пользу клиента, а всегда в пользу банка.